La garantie de parfait achèvement, ou GPA, couvre les travaux de construction pendant un an après la réception du chantier. Elle assure le bon fonctionnement de l’ouvrage et sa conformité à sa destination.
Que couvre la GPA ?
La GPA couvre les désordres et malfaçons constatés après la réception. Sont notamment couverts les problèmes pouvant compromettre la solidité de l’ouvrage ou le rendre impropre à sa destination.
La Garantie de Parfait Achèvement (GPA) s’applique dans l’année qui suit la réception du chantier. Elle couvre les vices cachés, défauts de construction ou de non-conformité pouvant affecter la solidité de l’ouvrage, le rendre impropre à sa fonction ou compromettre son bon fonctionnement. La GPA a pour objet de garantir que l’ouvrage est conforme aux attentes des acquéreurs et répond bien à sa vocation. Elle permet ainsi de remédier aux éventuels désordres constatés dans l’année suivant la réception, qu’ils soient d’origine matérielle ou liés à une malfaçon.
La GPA présente l’avantage d’être une assurance obligatoire. Elle engage la responsabilité du constructeur qui doit alors réparer tout désordre et défaut relevés pendant cette période d’un an, qu’ils soient apparents ou cachés, afin de rendre l’ouvrage conforme à sa destination initiale. Dans le cas où le constructeur ferait défaut, l’assureur doit financer les travaux de réparation. La GPA assure aux acquéreurs d’un logement neuf d’avoir un recours en cas de vice ou malfaçon décelés dans l’année.
Quels recours en cas de sinistre ?
En cas de désordre couvert par la GPA, le maître d’ouvrage doit le signaler par courrier recommandé au constructeur. Ce dernier doit alors exécuter des travaux de réparation dans un délai raisonnable. À défaut, le maître d’ouvrage peut engager sa responsabilité pour obtenir réparation.
Plusieurs garanties et assurances permettent au maître d’ouvrage de se prémunir contre les éventuels vices ou défauts pouvant affecter son bien immobilier. Il doit notamment s’assurer de la bonne exécution des travaux et du bon fonctionnement global de l’ouvrage au cours des années suivant la réception. Différents recours sont possibles selon la nature du sinistre et le moment où il se produit.
En cas de désordres apparents dès la réception des travaux, le maître d’ouvrage peut faire valoir la garantie de bon achèvement. Pour les vices cachés se révélant dans l’année qui suit la réception, la garantie biennale s’applique. Au-delà de ce délai et jusqu’à 10 ans, la responsabilité décennale du constructeur peut être engagée pour tout vice de construction.
Dans tous les cas, il est recommandé d’adresser une notification écrite au professionnel (par courrier recommandé avec accusé de réception) décrivant précisément les défauts constatés. Cela permettra, le cas échéant, de faire valoir ses droits par la voie amiable ou contentieuse. Il est également conseillé de souscrire une assurance dommage-ouvrage pour se prémunir contre les conséquences financières de tels aléas.
Que faire en cas de vice caché ?
Lorsqu’un acquéreur découvre un vice caché dans l’année suivant la réception des travaux, il doit le signaler sous un an par courrier recommandé avec accusé de réception. Ces défauts ne sont pas couverts par la GPA, mais par la garantie décennale.
Plusieurs étapes sont alors à suivre. L’acquéreur doit identifier précisément la nature du vice (fissures, infiltrations, malfaçons, etc.) et ses conséquences (rendant l’ouvrage impropre à son usage, compromettant sa solidité, etc.). Il doit ensuite envoyer une notification écrite au constructeur pour l’informer de l’existence du vice caché et des désordres constatés.
Le constructeur a alors obligation de réparer les désordres. Si celui-ci ne donne pas suite, l’acquéreur peut lancer une procédure amiable ou engager sa responsabilité devant le Tribunal de Grande Instance. Dans ce cas, la présomption de responsabilité pèse sur le constructeur qui doit apporter la preuve que le vice ne provient pas de l’exécution des travaux.
Lors de la réception, une attestation d’assurance décennale doit être fournie par le constructeur. Cette assurance obligatoire couvre les désordres affectant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination pendant dix ans après la fin des travaux. Elle garantit le bon fonctionnement de l’ouvrage pendant cette période.
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L’assurance dommages-ouvrage, un plus ?
Souscrire une assurance dommages-ouvrage est recommandé car elle permet d’être plus rapidement indemnisé en cas de sinistre couvert par la GPA. Cela est même obligatoire pour certains travaux. En effet, cette assurance offre une protection complémentaire aux garanties légales comme la garantie biennale et la responsabilité décennale.
Lors de la réception des travaux, l’acquéreur vérifie qu’il n’y a pas de vices ou de défauts. Si des malfaçons sont constatées dans les délais impartis, l’assureur va devoir réparer les désordres afin que l’ouvrage ne soit pas impropre à sa destination. Cela permet de pallier une éventuelle défaillance du constructeur.
De plus, l’assurance dommages-ouvrage couvre les travaux pendant une durée plus longue que les garanties légales. Elle prend en charge les sinistres survenant jusqu’à 10 ans suivant la réception du chantier, même si les vices sont cachés. Cela offre donc une meilleure protection à l’acquéreur qui souhaite être assuré du bon fonctionnement de son ouvrage pendant une longue période.
La GPA étape par étape
La GPA s’effectue selon plusieurs étapes clés. Lors de la réception des travaux, un procès-verbal est établi pour contrôler la conformité de l’ouvrage et relever d’éventuels vices ou défauts. Par la suite, des garanties légales s’appliquent automatiquement, telles que la garantie biennale qui couvre les désordres affectant l’ouvrage pour une durée de 2 ans ou la responsabilité décennale engageant la responsabilité du constructeur pendant 10 ans en cas de malfaçons.
Le maître d’ouvrage bénéficie également de la garantie d’achèvement qui oblige l’entrepreneur à corriger les désordres de construction ou de non-conformité. En parallèle, le promoteur et les intervenants doivent souscrire une assurance obligatoire comme l’assurance dommage-ouvrage ou l’assurance décennale garantissant la réparation des défauts en cas de sinistre. A chaque étape, différents acteurs comme les assureurs sont mis en jeu afin d’assurer au mieux la protection de l’acquéreur.
La réception des travaux
La réception des travaux marque le point de départ du délai durant lequel s’appliquent les garanties légales. Lors de la réception, constatée par le procès-verbal, le maître d’ouvrage s’assure de la conformité et du bon fonctionnement de l’ouvrage.
La période de garantie biennale courant dans les deux ans suivant la réception, oblige l’entrepreneur à réparer tout vice ou défaut rendant l’ouvrage impropre à son usage. Cette garantie couvre également les éléments d’équipement.
La garantie décennale s’applique ensuite pendant dix ans. Durant cette période, le constructeur est tenu de réparer tout désordre affectant la solidité de l’ouvrage ou le rendant inhabitable. Les dommages relatifs aux fondations ou susceptibles de compromettre la solidité de tout ou partie de l’ouvrage sont notamment couverts.
Ces garanties légales obligent les différents intervenants du chantier (maître d’ouvrage, architecte, entrepreneur…) à souscrire une assurance spécifique, généralement une assurance dommage-ouvrage couvrant leur responsabilité pour une durée de dix ans minimum. Le non-respect de cette obligation d’assurance est sanctionné.
En cas de désordres constatés pendant ces délais de garantie, le maître d’ouvrage doit déclarer le sinistre à son assureur par lettre recommandée avec accusé de réception dans les meilleurs délais, pour permettre la mise en jeu des garanties.
La découverte d’un sinistre
En cas de désordre, le maître d’ouvrage dispose d’un an pour le signaler par courrier recommandé au constructeur. Ce délai court à partir de la réception des travaux. Certains vices ou défauts peuvent rendre l’ouvrage impropre à sa destination. Ces malfaçons sont alors couvertes par la garantie biennale ou décennale.
Les assureurs garantissent différents risques liés à la construction. L’assurance dommage-ouvrage souscrite par le promoteur couvre les travaux réalisés pendant l’année de parfait achèvement. L’assurance décennale engage la responsabilité civile du constructeur pendant 10 ans après la réception des travaux. Elle assure le bon fonctionnement de l’ouvrage et garantit sa solidité.
En cas de sinistre, le maître d’ouvrage doit le déclarer à son assureur dans des délais précis. L’expertise permet de déterminer si le désordre relève ou non de la garantie. Si la responsabilité du constructeur est engagée, ce dernier doit remédier aux dommages constatés. À défaut, le maître d’ouvrage peut faire exécuter les réparations nécessaires et retourner le coût contre le constructeur.
Les obligations du constructeur
Dès réception d’un courrier recommandé avec accusé de réception, le constructeur doit exécuter des travaux de réparation dans un délai raisonnable afin de remédier aux éventuels vices, défauts ou non-conformités signalés. En effet, plusieurs garanties pèsent sur ses épaules après la réception du chantier.
La garantie biennale prévue par le code civil l’oblige à réparer pendant deux ans tous les désordres qui rendent l’ouvrage impropre à sa destination. Cette garantie couvre aussi bien les éléments d’équipement que les travaux de gros-œuvre. Elle peut être mise en jeu pendant les deux années suivant la date du procès-verbal de réception des travaux.
Par ailleurs, aux termes de l’assurance obligatoire dite « assurance dommage-ouvrage » ou « assurance décennale », souscrite auprès d’un assureur agréé, le constructeur s’engage à garantir pendant dix ans le bon fonctionnement de l’ouvrage. Cette garantie couvre les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination. Elle vise notamment les désordres touchant les éléments d’équipement, les ouvrages de viabilité ou encore les fondations.
La garantie de parfait achèvement prend effet pendant un an après la réception des travaux et oblige le constructeur à exécuter des travaux supplémentaires si des défauts apparaissent dans cet intervalle de temps.
En cas de refus de réparation
En cas de refus de réparation, le maître d’ouvrage peut engager le constructeur en justice afin d’obtenir la remise en état de l’ouvrage. Différentes garanties existent pour couvrir d’éventuels vices ou défauts qui seraient découverts après la réception des travaux.
La garantie biennale s’applique pendant les deux années qui suivent la réception et couvre les éléments d’équipement. Elle oblige le constructeur à réparer tout défaut de fonctionnement normal décelé sur ces éléments.
La garantie décennale court pendant dix ans après la réception de l’ouvrage. Elle engage la responsabilité du constructeur en cas de dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination. Sont notamment couverts les désordres affectant les éléments constitutifs comme les fondations, les murs porteurs ou la toiture.
Le constructeur peut s’assurer contre le risque en souscrivant une assurance dommages-ouvrage auprès d’une compagnie d’assurance agréée. Cette assurance obligatoire garantit la bonne exécution et le bon fonctionnement de l’ouvrage pendant dix ans.
En cas de sinistre, le maître d’ouvrage doit le déclarer par lettre recommandée à l’assureur dans un délai d’un an après la découverte du défaut. Différentes actions en justice sont possibles selon la nature et l’origine du désordre constaté pour obtenir réparation ou remise en état de l’ouvrage.
La garantie décennale pour les vices cachés
La réception des travaux marque le point de départ de plusieurs garanties liées à la construction.
Passé le délai d’un an suivant la réception, ce sont les règles de la garantie décennale pour les vices cachés qui s’appliquent. Cette garantie couvre d’éventuels défauts ou malfaçons qui pourraient rendre l’ouvrage impropre à sa destination et qui n’étaient pas apparents lors de la réception. Elle engage la responsabilité du constructeur pendant 10 ans et oblige ce dernier à réparer les désordres afin d’assurer le bon fonctionnement de l’ouvrage.
Cette garantie est aujourd’hui systématiquement assurée par une assurance obligatoire, l’assurance décennale, souscrite dès le début des travaux par le maître d’ouvrage. En cas de défaillance du constructeur, l’assureur prend le relais pour remédier aux dommages constatés relevant de cette garantie décennale.
Au-delà de la garantie décennale, d’autres garanties comme la garantie de bon fonctionnement ou la garantie biennale peuvent s’appliquer selon la nature des défauts constatés sur l’ouvrage. Leur mise en jeu suivra des procédures similaires engageant la responsabilité des différents intervenants à la construction.