La garantie de parfait achèvement protège le maître d’ouvrage pendant un an après la réception des travaux de construction ou de rénovation. Elle couvre tout désordre affectant la solidité, la bonne exécution ou le bon fonctionnement de l’ouvrage, qu’il soit apparent ou caché. En cas de fissures, d’infiltrations ou de malfaçons compromettant la structure de la maison constatée durant cette période, le propriétaire peut mettre en demeure par lettre recommandée l’entrepreneur de réparer ces désordres. Si celui-ci ne se manifeste pas ou si les travaux ne sont pas correctement exécutés, le maître d’ouvrage pourra faire jouer la garantie d’achèvement en engageant la responsabilité contractuelle du constructeur auprès du tribunal de grande instance. Il pourra également se retourner contre l’assurance dommages-ouvrage souscrite par l’entrepreneur si les désordres sont couverts par le contrat.
Qu’est-ce que la garantie de parfait achèvement ?
La garantie de parfait achèvement, couramment appelée GPA, est une garantie légale obligatoire qui s’applique lors de la réception des travaux de construction ou de rénovation d’un bâtiment. Elle engage la responsabilité de l’entrepreneur pendant une période d’un an suivant la réception pour tous les désordres affectant la solidité de l’ouvrage, son étanchéité ou son bon fonctionnement. Cette garantie a pour objet d’assurer aux maîtres d’ouvrage qu’après la fin des travaux et la levée des éventuelles réserves, l’ouvrage sera conforme à sa destination et ne présentera aucun vice caché ou désordre susceptible de rendre l’immeuble impropre à son usage. Elle permet également aux acquéreurs d’un logement neuf de faire jouer la garantie en cas de sinistre pendant cette période d’un an de parfait achèvement.
Définition et principe de la garantie de parfait achèvement
La garantie de parfait achèvement fait partie des garanties légales dont bénéficient les maîtres d’ouvrage lors de la construction d’un bien immobilier. Elle entre en vigueur le jour de la réception des travaux, moment où le maître d’ouvrage approuve la conformité et la bonne exécution du chantier. Pendant un an à compter de cette date, l’entrepreneur est responsable de tous les désordres affectant la solidité de l’ouvrage, son étanchéité ou son bon fonctionnement comme les infiltrations ou les fissures. Si des malfaçons sont constatées durant cette période d’un an, le maître d’ouvrage peut mettre l’entrepreneur en demeure de réparer les désordres dans un délai raisonnable. À défaut pour ce dernier d’y procéder, le maître d’ouvrage peut faire réaliser les travaux de réparation aux frais de l’entrepreneur.
Durée de la garantie : 1 an à partir de la réception des travaux
La réception des travaux de construction ou de rénovation d’un bien immobilier marque le point de départ des garanties légales accordées par le constructeur. Pour une maison individuelle, le maître d’ouvrage bénéficie d’abord de la garantie biennale pendant deux ans, qui couvre les défauts qui rendent l’ouvrage impropre à sa destination. Au-delà de cette période et jusqu’à dix ans, c’est la garantie décennale qui s’applique.
Celle-ci engage la responsabilité du constructeur en cas de malfaçons ou de vices affectant la solidité de l’ouvrage, tels que des fissures dans les murs ou un effondrement partiel des fondations. Si de tels désordres sont constatés pendant le délai de garantie, le maître d’ouvrage doit les signaler au constructeur par lettre recommandée avec accusé de réception pour pouvoir obtenir la prise en charge et le financement des travaux de réparation nécessaires.
Travaux concernés
Lors de travaux de construction, rénovation ou d’extension d’un bien immobilier, plusieurs garanties s’appliquent aux maîtres d’ouvrage. La garantie de parfait achèvement couvre les désordres apparus dans l’année suivant la réception des travaux. Au-delà, la garantie décennale est mise en jeu pour les vices affectant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination. Elle engage la responsabilité des constructeurs pendant 10 ans après la réception. Différents acteurs interviennent dans ces chantiers : les entrepreneurs exécutent les travaux tandis que les maîtres d’œuvre en assurent la conception. À la réception, un procès-verbal de réception sans réserve atteste de la conformité des travaux. En cas de désordres, les acquéreurs ou maîtres d’ouvrage doivent notifier par LRAR les constructeurs afin de faire jouer les garanties légales.
Le maître d’œuvre, responsable sur le papier
Lors de la construction d’une maison individuelle, le maître d’œuvre, qu’il s’agisse de l’architecte ou de l’entreprise générale, est responsable de la bonne exécution des travaux qui lui sont confiés. Il doit veiller à ce que la solidité de l’ouvrage, son bon fonctionnement et sa conformité soient assurés.
À l’issue du chantier, une réception des travaux est organisée entre le maître d’ouvrage et le maître d’œuvre afin de s’assurer qu’aucun vice, défaut ou malfaçon n’est apparent. Un procès-verbal est alors dressé pour reporter d’éventuelles réserves. Dans l’année qui suit cette réception, le maître d’œuvre engage sa responsabilité contractuelle en cas de désordres signalés, tels que des fissures ou infiltrations, sauf s’il peut prouver qu’ils proviennent d’une cause étrangère aux travaux, comme une usure normale.
Après cette période de garantie biennale de un an, c’est la responsabilité décennale du maître d’œuvre qui peut être engagée pendant dix ans pour tous les désordres affectant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination. Le maître d’œuvre se doit alors de réparer les désordres ou de prendre en charge les travaux nécessaires, sous peine d’avoir à indemniser le maître d’ouvrage des coûts supportés.
Bien que responsable sur le papier, en pratique le maître d’œuvre se prémunit contre les risques en souscrivant une assurance construction dommage-ouvrage qui prend le relai financier en cas de sinistre à partir de la réception des travaux.
Les types de défauts couverts par la garantie
Les désordres dans les constructions nouvelles peuvent survenir malgré les précautions prises. Heureusement, le droit de la construction prévoit différentes garanties pour protéger les acquéreurs face aux malfaçons. La garantie biennale, applicable pendant deux ans après la réception des travaux, couvre les défauts déjà apparents ou constatés lors de cette réception, comme des fissures ou infiltrations.
Au-delà, la garantie décennale s’applique pendant dix ans et garantit la solidité de l’ouvrage, en réparant notamment les problèmes affectant la structure porteuse comme des désordres de fondation. Elle couvre également les dommages résultant de malfaçons susceptibles de compromettre la solidité de l’ouvrage. Ces garanties légales obligent maîtres d’ouvrage et constructeurs à réparer tout désordre relevé pendant leur délai de validité.
Les défauts structurels
Les défauts structurels d’un bâtiment peuvent survenir dans les années suivant sa réception par le maître d’ouvrage. Ils regroupent notamment les vices, les malfaçons, les dommages et les désordres affectant la solidité de l’ouvrage, son bon fonctionnement ou le rendant impropre à sa destination. Le code de la construction et de l’habitation fixe alors plusieurs garanties obligatoires pour le protéger et l’indemniser en cas de sinistre. La garantie biennale couvre les défauts apparus dans les 2 ans et engage la responsabilité de l’entrepreneur. La garantie décennale, plus importante, s’applique pour 10 ans et met en cause la responsabilité contractuelle du constructeur pour les problèmes résultant d’un vice de construction, d’un défaut de conception ou d’un manquement aux règles en vigueur. Ces garanties légales obligent le constructeur à réparer tout désordre relevant de leur champ d’application, afin d’assurer la pérennité et la sécurité de l’ouvrage dans le temps
Les défauts d’équipement
Lors de la réception des travaux de construction d’une maison individuelle, le maître d’ouvrage doit vérifier avec attention la bonne réalisation et le bon fonctionnement de tous les éléments d’équipement. En effet, certains vices ou défauts pourraient rendre impropre l’ouvrage à sa destination et engager la responsabilité du constructeur pendant une période donnée. Cela concerne des désordres affectant la solidité, l’étanchéité ou le bon fonctionnement des canalisations et réseaux. S’ils sont apparents lors de la réception des travaux, mentionnés dans le procès-verbal ou décelés dans l’année qui suit, le maître d’ouvrage pourra faire jouer la garantie biennale de bon fonctionnement auprès de l’entrepreneur. À défaut, certains vices cachés relevant de la responsabilité décennale du constructeur pourraient se manifester plus tardivement et nécessiter des travaux de réparation coûteux.
Les désordres esthétiques
Lors de la réception des travaux de construction d’une maison individuelle, le maître d’ouvrage doit s’assurer avec attention que l’ouvrage ne présente aucun vice ou défaut susceptible de le rendre impropre à son usage. En effet, dans les années qui suivent la réception des travaux, des désordres peuvent survenir et affecter la solidité de la construction, son étanchéité ou son bon fonctionnement général.
Plusieurs garanties légales obligent alors l’entrepreneur et les constructeurs à réparer les malfaçons constatées. La garantie biennale d’un an couvre les vices apparents dès la réception tandis que la garantie décennale de dix ans concerne les désordres affectant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination. Ces garanties peuvent être mises en jeu par notification recommandée avec accusé de réception auprès des responsables.
De plus, il est recommandé aux maîtres d’ouvrage de souscrire une assurance dommages-ouvrage auprès de leur assureur. Celle-ci couvre les frais de réparation d’éventuels sinistres non couverts ou excédant le montant des garanties légales durant les dix premières années suivant la réception de l’ouvrage.
La procédure à suivre en cas de défaut
Il est important pour le maître d’ouvrage de faire constater tout défaut sur un bien immobilier dans les meilleurs délais après la réception des travaux. En effet, plusieurs garanties couvrent les désordres constatés sur une construction neuve pendant une période donnée. Dans un premier temps, le maître d’ouvrage doit notifier par lettre recommandée avec accusé de réception le défaut au maître d’œuvre. Ce dernier dispose alors d’un certain délai pour y répondre. Si les désordres relèvent de la garantie biennale de bon fonctionnement, le maître d’œuvre doit réparer les malfaçons dans l’année qui suit la réception de l’ouvrage. Au-delà, c’est la garantie décennale, assurée par le constructeur et son assureur, qui s’applique pour les vices affectant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination. Dans ce cas, le maître d’ouvrage doit engager la responsabilité du constructeur en justice pour obtenir la prise en charge des travaux de réparation nécessaires.
Les droits du propriétaire
Les droits des propriétaires d’un bien immobilier sont protégés par plusieurs garanties légales obligatoires en cas de désordres dans les années suivant la réception des travaux de construction. La garantie biennale, en vigueur pendant les 2 ans après la réception, couvre les défauts qui rendent l’ouvrage impropre à sa destination et oblige l’entrepreneur à réparer les malfaçons. Au-delà de cette période, c’est la garantie décennale qui s’applique pendant 10 ans et qui engage la responsabilité du maître d’œuvre et du constructeur en cas de vices affectant la solidité de l’ouvrage ou le rendant inhabitable.
Ces garanties permettent aux propriétaires d’obtenir réparation en nature des désordres par les professionnels ou l’indemnisation en cas de préjudice si la détérioration de l’ouvrage est telle que les réparations sont impossibles. Leur mise en jeu s’effectue par lettre recommandée avec accusé de réception décrivant précisément les malfaçons et obligeant l’assureur dommage-ouvrage ou le responsable à y remédier. À défaut de réponse ou d’actions dans les délais légaux, le recours au tribunal de grande instance est possible pour faire valoir ses droits. Ces mécanismes légaux de garanties et d’assurance protègent les acquéreurs contre les éventuels vices de construction pour les années suivant la réception des travaux.
La responsabilité du maître d’œuvre
Lors de la construction d’une maison individuelle, différents corps de métiers et acteurs interviennent. Chacun a des responsabilités spécifiques et des obligations légales à respecter. Le maître d’œuvre a notamment la responsabilité de droit commun de voir son ouvrage achevé dans les délais et être conforme au permis de construire et au cahier des charges. Il doit s’assurer de la bonne exécution des travaux par les différents entrepreneurs.
La réception des travaux marque le début des garanties légales. Pendant 10 ans après réception, le constructeur répond des vices de construction qui peuvent compromettre la solidité de l’ouvrage ou le rendre impropre à sa destination. Cette garantie décennale est obligatoire et vise à couvrir les malfaçons pouvant entraîner des désordres structurels. Elle engage la responsabilité du maître d’œuvre et des entrepreneurs ayant réalisé les éléments d’équipement constitutifs de solidité (gros-œuvre, VMC, électricité…).
Le maître d’ouvrage sera indemnisé des coûts de réparation en cas de sinistre pendant cette période de 10 ans. Il doit pour cela notifier les désordres de manière recommandée au constructeur dans les 2 mois après constatation. Si les désordres mettent en péril la solidité de l’ouvrage, des travaux provisoires doivent être réalisés en urgence. Au-delà de 10 ans, la responsabilité de plein droit du constructeur n’est plus engagée mais celui-ci peut toujours voir sa responsabilité contractuelle ou délictuelle mise en cause en cas de malfaçons caractérisées.